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丛屹教授就楼市调控接受新金融采访
2017-12-26 15:03  

楼市调控迎来新思路

2017年,在中国房地产业的历史长河中,注定将是转折的一年。2017年即将过去,在刚刚结束的中央经济工作会议上,楼市再次被重点提及。加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,不单单是我国在房地产调控史上的一次突破,更为今后的楼市发展提供了一个全新的思路。

长效机制挤泡沫

房子是用来住的,不是用来炒的。这句话如今被赋予了更深刻的意义。

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

这段话是今年的中央经济工作会议上关于房地产的表述。100多字的表述看似不长,却字字彰显中央调控高房价的决心。

从“研究建立”转变为“完善促进”,表明“房地产长效机制”已经由理论层面进入到了实践层面。另外,中央经济工作会议对于住房租赁市场的表述之细,指导方向之明确,也是前所未有的。

事实上,从2016年“930新政”开始,银监会提出严控房地产金融业务风险,各地相继推出地方政府责任问责制度,银行集体收紧房贷业务,一系列调控房价的措施就已密集出台。“这是一次力度空前的房价调控,从一年多以来的相关政策可以看出我国要建立房地产调控长效机制的决心。”在天津财经大学教授、博士生导师丛屹看来,所谓的房地产调控长效机制,会根据实时的变化作出相应的调整,挤出当下房地产中存在的泡沫成分,让房子回归到用来居住的属性。

值得关注的是,前几轮的房价调控都有自身的周期性。不少人踏着调控政策收紧、松绑的节奏,跟着楼市一起沉浮。然而,长效机制却与以往的调控周期大不相同。

“不能按以往的惯性思维去理解长效机制,像完善和建立长租市场,你能理解为是短期的吗?这本身就需要长期坚持,就是长效机制。另外,像金融手段、土地供应管理以及限字头的干预措施,仍需根据不同的情况斟酌使用,目的就是要把空置行为和泡沫成分挤出来,实现平稳健康发展的目标。所以,也就谈不上什么松绑不松绑的问题了。”丛屹对新金融记者表示,不能像传统思维那样把调控理解为短期的一时之策,或简单理解为“有”或“无”的选择,这种非此即彼的思维是不准确的,也不符合长效机制的初衷。

租赁带来新机遇

租购并举,是我国在房地产调控史上的一次创新,也为未来的楼市发展理清了思路。

在中央经济工作会议提出发展住房租赁市场后,房屋租赁板块立即涨声相迎。21日,昆百大A实现涨停,保利地产(600048,股吧)大涨逾7%,达到7.78%。此外,万科A、阳光城(000671,股吧)、世联行(002285,股吧)、东易日盛绿地控股(600606,股吧)、市北高新(600604,股吧)等概念股当日涨幅也均达到2%以上。

出于各种原因,我国各个城市的房地产发展情况有很大差异,因此很多调控都是因城施策。发展住房租赁市场也不例外。“有刚需的一二线城市比较适合发展住房租赁市场,这些城市有很多外来人口,民生压力较大。”丛屹认为。

对于房地产商而言,楼市黄金十年已过。但住房租赁市场,无疑给了房地产商一个全新的思路。

丛屹表示:“很多房地产商已经注意到这一点,而且已经开始促进自身从盖楼卖楼的身份向盖楼租楼方向上转变,房企需要转型,从卖到租不失为一个很好的转型机会。”

值得注意的是,从“多主体供应、多渠道保障”的模式看,实际上也暗示了未来丰富市场参与主体、丰富房地产相关产品的思路。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示:“未来除了开发商积极参与租购并举以外,其他机构包括商业银行、国有企业甚至一些金融资本等都可以积极参与租购并举的模式中,这对于住房制度改革将有积极的推进作用。”

“经济学中的"长期"概念,应该是至少三年的周期,所以未来预计包括三年和五年的租赁产品和附加服务会增加。”严跃进说,类似产品应该会从两个渠道进行:第一种是会通过类似部分商业银行当前提出的“租房贷”等产品给予完善,即银行等机构主动收储房源,进行化短期租赁产品为长期租赁产品;第二种是通过房企积极建造房屋以及提供服务等,进而形成更好的租赁产品。

未来的主基调

2017年被称为中国房地产市场的“调控年”,各类调控政策都在这一年密集出台。

中原地产研究中心统计数据显示,今年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门(县级以上),发布的调控政策次数多达250次以上。其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策,仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

中国房地产业协会副会长胡志刚此前曾表示,房地产市场还将延续今年的调控政策,未来两年内,房地产市场将持续下行,直到2020年左右。“届时,房地产税出台,以税收、法律、金融、财政等市场调节为主的房地产长效机制将占据主导地位,以行政手段为主的调控政策将逐渐消失。”胡志刚认为,2020年将是中国楼市的节点,一二线城市的部分产业和人口外溢,三四线城市迎来新的发展机遇。

“未来买房者一定要知道,房子是用来满足自身居住需求,而非投机需求。”丛屹对新金融记者表示,未来我国楼市将呈现分化特征,一二线城市房价涨幅趋缓,包括新房在内的房价已经稳住了,三四线城市未来几年还将是以去库存为主。

需要注意的是,“稳定房价不是让房价不动,而是控制涨幅,同时也要防止大跌。”丛屹说。

此外,严跃进认为,此次会议提到了防控金融风险的内容,“无论是开发贷款还是个人按揭贷款,实际上都需要做好此类风险的防范。甚至在2018年积极发展租赁市场的情况下,各类租赁市场的金融贷款风险也是需要防范的。预计到了2018年资本市场和货币市场的各类风险把控会趋严,这或会影响部分房企的融资。”

链接:http://news.hexun.com/2017-12-25/192073576.html

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